Ipoteca: cos’è e come capire se un immobile è ipotecato?

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L’ipoteca è una forma di tutela per il creditore che con essa può proteggersi dal pericolo di insolvenza di chi acquista un immobile. Si tratta quindi di un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili ed è disciplinato dall’art. 2808 del Codice Civile Italiano del 1942. L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria. Vediamo nello specifico.

Cos’è l’ipoteca?

Nella maggior parte dei casi si utilizza un prestito o un mutuo ipotecario per acquistare un immobile quando il capitale in possesso non è sufficiente. Per chi eroga il prestito la garanzia è costituita da un diritto di pegno sull’immobile acquistato. Ecco perché è importante, prima di acquistare una casa, verificare la presenza di una eventuale ipoteca.

Come sapere se un immobile è ipotecato?

Vi starete chiedendo come fare a sapere se su un immobile è presente un’ipoteca, perciò esistono siti dove troverete una guida che attraverso una visura ipotecaria vi consentirà di accertarvi sull’eventuale ipoteca su l’immobile. La piattaforma ha accesso agli archivi catastali ufficiali telematici dell’Agenzia delle Entrate, alle conservatorie telematiche sul territorio nazionale. Inoltre, fornisce la documentazione la relativa, consulenza e assistenza necessaria alla lettura e alla comprensione dei documenti.

Effettuare una verifica ipoteca su immobile

Per sapere chi è l’effettivo proprietario di un immobile è necessario richiedere una visura ipotecaria o ipocatastale. Per sapere quali beni un soggetto possiede si può effettuare una visura ipotecaria o ipocatastale sul il sito dell’Agenzia delle Entrate per informazioni relative alle modalità di utilizzo del servizio “Visura catastale telematica”. 

Differenza tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria

E’ giusto sapere che esistono nel Codice Civile tre differenti tipi di ipoteca: legale, giudiziale ed infine quella volontaria che è la più comune in cui rientrano i casi di ipoteca concessa come garanzia per l’accensione di un mutuo. Ecco  la differenza tra i vari tipi di ipoteca:

  1. Ipoteca legale: iniziamo dalla più rara che può essere richiesta dal venditore all’atto della vendita. Grazie a questo tipo di ipoteca il venditore ottiene una garanzia concreta del pagamento dovuto dal compratore.
  2. Ipoteca giudiziale: cosí come suggerito dal nome, si tratta di un ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, si è visto costretto ad avviare misure esecutive, quali ad esempio un decreto ingiuntivo;
  3. Ipoteca volontaria: come suggerisce il nome, questa tipologia di ipoteca viene sottoscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile. L’ipoteca dovrà essere superiore della metà del valore ricevuto in prestito. 

Tutti i documenti sono registrati dall’Agenzia Nazionale delle Entrate

Questa banca dati è la stessa che viene utilizzata dagli enti pubblici del catasto e tramite la visura catastale si può riconoscere in modo univoco un bene immobile. La visura catastale è utile per conoscere i dati relativi ad un’unità, la rendita, la proprietà la consistenza etc. e può essere utilizzato per diversi scopi:

  • pratiche edilizie 
  • richieste di allaccio di utenze domestiche 
  • comunicazioni comunali 
  • comunicazioni condominiali 
  • dichiarazione dei redditi
  • registrazione di contratti di locazione 
  • contratti di compravendita, permuta, donazione, comodato d’uso, etc.
  • dichiarazione di successione

Visure ipocatastali e visure immobili

Una visura ipocatastale è un’indagine con lo scopo di identificare quali e quante proprietà risultano intestate ad una persona fisica o giuridica. Questo serve ad accertare l’esistenza di eventuali precedenti su di esse. Questi precedenti, chiamati gravami, sono in genere ipoteche, pignoramenti, citazioni etc. Esistono due diverse tipologie di accertamenti ipocatastali:

  1. Le visure immobiliari sugli immobili, richieste prima di effettuare l’acquisto o la vendita del bene.
  2. Le visure ipocatastali sulle persone, che individuano i beni in loro possesso in caso di rapporti commerciali o azioni giudiziarie.

Eventuali incongruenze tra proprietà effettiva e proprietà in visura

In taluni casi, possono esserci problemi di mancata/errata voltura del nominativo intestatario in conseguenza alla trascrizione di un atto. Oppure consente di consultare l’elenco delle formalità iscritte ad un soggetto o ad un immobile. Ma è soprattutto molto utile per verificare la presenza di problematiche particolari, come ad esempio delle ipoteche. Svolgere una ispezione ipocatastale è una pratica consigliata per capire se su un immobile sono presenti problematiche che ne pregiudichino il valore o che rappresentano un problema in sede di compravendita.